شركة "بُنيان" ليست مطوّراً عقارياً، ولكنها شركة إدارة وتشغيل العقارات، فهي شركة استثمار عقاري مستقلة متخصصة في الاستحواذ على أصول تجارية عالية الجودة توفّر إمكانات قوية لزيادة رأس المال بشكل أساسي وتحقيق عائد إيجاري. نستهدف عادةً الأصول المكتملة بالكامل لتحقيق دخل فوري.

تتمثل خبرتنا في تحديد واستحواذ وتحسين الاستثمارات العقارية بدلاً من الانخراط في أعمال البناء أو التطوير العقاري. وتشمل الأصول التي نستحوذ عليها إما الأصول الأولية من المطوّرين، أو الأصول في السوق الثانوية من المالكين الحاليين.

تعمل شركات التطوير العقاري التقليدية وفق نموذج "البناء للبيع"، حيث تركز على بناء العقارات لبيعها مباشرة، مما يحد من استفادتها من ارتفاع أسعار العقارات على المدى الطويل المرتبط بملكية الأصول. غالباً ما تكون مبيعاتهم وحدات تحت الإنشاء بأسعار ثابتة تمتد لفترة تتراوح بين 6 إلى 12 عاماً.

ولكن مع تقلب تكاليف البناء، تصبح شركات التطوير العقاري عُرضة لضغوط تقليص الأرباح طوال عمر المشروع، حيث يتم البيع بسعر ثابت اليوم بينما تظل تكلفة البناء متغيرة خلال فترة التنفيذ.

على النقيض، لا تقوم "بُنيان" بالبناء أو التطوير. إذ تشتري الشركة الأصول بسعر ثابت، مما يثبت التكلفة ويحميها من أي تقلبات يتعرض لها الاقتصاد الكلي. تعمل "بُنيان" بشكل أساسي وفق نموذج "الامتلاك للتأجير"، والذي يركز على الاستحواذ على أصول مأهولة بالكامل وفي أغلب الأحيان مدرة للدخل.

يتيح هذا النموذج مزايا فريدة للمستثمرين الذين يسعون للحصول على استثمار مستقر وطويل الأجل في سوق العقارات. إذ يمثل الضعف الموجود في نموذج المطوّرين نقطة قوة في نموذج "بُنيان"؛ حيث يؤدي التضخم إلى تقليص هوامش الأرباح للمطوّرين، ولكنه يؤدي إلى زيادة أسعار الأصول المملوكة لدى "بُنيان"، مما يعزز من قيم الأصول.

تقدم "بُنيان" بديلاً مريحاً للتملك المادي للعقار مع توفير نفس مستوى التعرض للسوق العقارية. من خلال الاستثمار في "بُنيان"، يحصل المستثمرون على حصة من محفظة الشركة الواسعة من الأصول الأساسية ويستفيدون من نهجها المؤسسي في الاستثمار العقاري. وتتمثل الفوائد الرئيسية مقارنة بالتملك المباشر في:

1- تسعير جذاب

يمتلك فريق الاستثمارات المتمرس في "بُنيان" القدرة على مسح السوق بالكامل للبحث عن الفرص الجذابة، ويتمتع بالسرعة والدقة في تنفيذ الصفقات. كما تركز بُنيان على عمليات الاستحواذ الكبيرة، مما يتيح لها قوة تفاوضية للحصول على خصومات بالجملة على سعر الشراء لكل متر، وبالتالي تأمين أسعار تنافسية لمساهميها.

2- تنويع المحفظة

تستفيد بُنيان من التنويع على مستويات متعددة؛ حيث يتم تنويع المحفظة من حيث نوع الأصول (مكاتب وتجارية)، جغرافياً (شرق وغرب القاهرة)، وأخيراً عبر عدد كبير من المستأجرين مما يقلل من مخاطر التركيز في الإيرادات.

3- الإدارة الاحترافية

تتمتع "بُنيان" بفريق استثماري متمرس ومسؤول عن استكشاف القيمة ونمو المحفظة، إلى جانب فريق عمليات متخصص يدير الأصول لتحسين قيمتها.

4- المرونة

تمنح "بُنيان" المستثمرين مرونة في تعديل حجم استثماراتهم والدخول والتخارج بسهولة وفق احتياجاتهم المالية المتغيرة. يوفر الاستثمار في "بُنيان" تعرضاً لمحفظة عقارية متنوعة تم اختيارها باحترافية دون الحاجة إلى رؤوس أموال كبيرة.

5- عمق وسيولة السوق الثانوية

تقدم "بُنيان" عملية أكثر شفافية وانسيابية في التداول بالسوق الثانوية مقارنةً بالتملك المباشر، حيث يكون المالك مسؤولاً عن إيجاد مشترٍ بديل للأصل المحدد. كما توفر "بُنيان" سيولة في السوق الثانوية مما يسمح للمستثمرين بالتخارج بسهولة من استثماراتهم.

6- هيكل رأس المال

تركز "بُنيان" على استراتيجية العقارات الأساسية "Core" والعقارات الأساسية المميزة "Core Plus"، مما يعني أنها تستهدف الأصول القابلة للتسليم الفوري والمدرة للتدفقات النقدية. ما يمنح محفظة الشركة ميزة تمكنها من تعزيز العوائد بشكل أكبر.

يتيح كل من نموذج التملك الجزئي ونموذج "بُنيان" للمستثمرين فرصة التعرض لسوق العقارات الجذابة دون الحاجة إلى استثمارات رأسمالية كبيرة. ومع ذلك، هناك اختلافات رئيسية بين النموذجين:

عمق وسيولة السوق الثانوية

توفر "بُنيان" مزايا مميزة مقارنة بالتملك الجزئي للعقارات من خلال نهج استثماري منظم ومبسط. على عكس نموذج التملك الجزئي الذي يفتقر إلى سوق ثانوية قوية (حيث يتحمل البائع مسؤولية إيجاد مشترٍ بديل للأصل المحدد)، تقدم "بُنيان" عمقاً في السوق وسيولة فورية، مما يمنح المستثمرين مرونة في الدخول والتخارج من الاستثمارات.

الشفافية

نظراً لأن "بُنيان" شركة مدرجة، فهي تخضع لتغطية من قبل العديد من شركات الأبحاث المتخصصة التي تضمن الشفافية في تقييم الشركة وأنشطتها.

الرقابة

بصفتها سهماً مدرجاً في البورصة المصرية، توفر "بُنيان" شكلاً منظماً وسريع السيولة عن نموذج التملك الجزئي. يمنح الاستثمار في "بُنيان" مرونة أكبر لإدارة الاستثمار بما يتماشى مع تطور الاحتياجات المالية.

إدارة احترافية

تعفي "بُنيان" المستثمر من عملية الفحص المكثفة للسوق التي تكون مطلوبة لاتخاذ قرار استثماري مثالي. من خلال "بُنيان"، يشتري المستثمرون حصة في محفظة قائمة من الأصول المتنوعة التي تم اختيارها وإدارتها بعناية من قبل فريق استثماري ذو خبرة عالية.

التنويع

تتميز محفظة "بُنيان" بالتنويع، إذ تضم أصولاً عقارية تجارية عالية الجودة، مما يقلل من المخاطر المرتبطة بامتلاك عقار واحد. ويعمل فريق الاستثمار لديها على مسح السوق بسرعة لضمان اتخاذ قرارات استثمارية فعّالة واستراتيجية. ومن خلال التركيز على الأصول المميزة في المواقع الرئيسية، تمكّن "بُنيان" المستثمرين من الوصول إلى عقارات عالية الجودة دون التحديات الإدارية، إذ تتم إدارة هذه الأصول من قبل محترفين لجذب الشركات متعددة الجنسيات والشركات المحلية الكبرى كمستأجرين، مما يوفر عوائد مستدامة وثابتة.

التسعير

تشتري "بُنيان" مباني كاملة، مما يمكنها من الحصول على أسعار جذابة من البائعين بالجملة، مقارنةً بشراء الحصص الصغيرة في نموذج التملك الجزئي.

بينما تركز "بُنيان" حالياً على الأصول العقارية التجارية عالية الجودة، فإن استراتيجيتها الاستثمارية ليست مقيدة بهذا النوع من الأصول فقط. في الوقت الحالي، نجد أن العقارات التجارية، وخاصة المكاتب، توفر أعلى العوائد الجذابة، مما يجعلها محور اهتمامنا الأساسي. ومع ذلك، تظل "بُنيان" مرنة وقادرة على التكيف، حيث تواصل تقييم ظروف السوق والفرص. وإذا أظهرت أنواع أخرى من العقارات إمكانيات عائد أعلى، فنحن مستعدون لتعديل استراتيجيتنا الاستثمارية وفقاً لذلك لتعظيم القيمة للمساهمين.

إدارة الأصول: تتم إدارة الأصول بالكامل داخلياً. نعمل على تعزيز وتحسين قيمة الأصول الفردية وكذلك محفظتنا الإجمالية من حيث الاستحواذ على الأصول وإدارة المحفظة وهيكل رأس المال.

إدارة العقارات: تتم من خلال مزيج من العمل الداخلي والاستعانة بمصادر خارجية. إذ تعتمد "بُنيان" نموذجاً مرناً بناءً على الأصول واحتياجاتها. بالنسبة لبعض الأصول، نقوم بوظائف إدارة العقارات مثل إدارة المستأجرين، والتحصيل، والتسويق، ووظائف التأجير، أما بالنسبة لبعض الأصول الأخرى يتم توكيل هذه المهام إلى طرف ثالث مستقل.

إدارة المرافق: التي تشمل التنظيف والصيانة والصحة والسلامة، فهي تتم بشكل أساسي من خلال طرف ثالث مستقل.

في "بُنيان"، هدفنا الأساسي هو تحقيق القيمة لمساهمينا من خلال عملية استثمارية استراتيجية ومنهجية. يستفيد فريقنا المتمرس من معرفة متعمقة بالسوق لتحديد واستغلال أفضل الفرص بدقة.

تبدأ العملية بفحص أولي صارم حيث نقيم الاستثمارات المحتملة بناءً على عوامل رئيسية مثل الموقع المتميز، جاذبية الأصول، وتقليل المخاطر. بعد ذلك، نقوم بإجراء دراسات شاملة تجارية وهيكلية وقانونية لضمان توافق الأصول مع احتياجات المستأجرين رفيعي المستوى.

أثناء مرحلة التنفيذ، تستفيد "بُنيان" من قوة مركزها وسمعتها وعلاقاتها بالسوق للحصول على أصول مميزة بأسعار تنافسية وهيكل رأس مال مثالي.

بعد الاستحواذ، نركز على تحقيق أقصى أداء للأصول لتعزيز العوائد للمساهمين من خلال زيادة معدلات الإشغال، وتحسين مزيج المستأجرين، والاستمرار في تحسين محفظتنا من خلال اقتناص فرص الاستحواذات والتصفية الاستراتيجية.

لا توجد قيود على تخارج حاملي الأسهم. يوفر نموذج الاستثمار في "بُنيان" للمستثمرين سيولة فورية لبيع الأسهم عند الحاجة، وهو أحد أهم مزايا الاستثمار في شركة استثمار مدرجة. وتغطي "بُنيان" العديد من بيوت الأبحاث المستقلة التي تقدم توقعات تقييم الأصول الأساسية وبالتالي سعر السهم. وبذلك، لا يتحمل المستثمر في "بُنيان" عبء بيع الأصل الأساسي لتحقيق قيمة الاستثمار، إذ تنعكس قيمة الأصل في سعر سهم "بُنيان".

تتبنى "بُنيان" بشكل أساسي نموذج "الامتلاك للتأجير". نحن عادةً حاملو عقارات على المدى الطويل، مما يتيح لنا التأجير للمستأجرين رفيعي المستوى والاستفادة من ارتفاع قيمة الأصول. ومع ذلك، وبناءً على الفائدة الاقتصادية والاستراتيجية للمساهمين، قد تقرر "بُنيان" بيع بعض الأصول وتعديل تخصيص المحفظة.

لطالما كان الاستثمار العقاري خياراً رئيسياً لتوليد الثروة، إلا أن الاستثمار في العقارات يتم عالمياً بشكل رئيسي من خلال الأسهم (أي بصيغة ورقية) بدلاً من الصيغة المادية. على سبيل المثال، في عام 2023، بلغت قيمة السوق العقارية العالمية 13.2 تريليون دولار، منها 10.2 تريليون دولار تدار من خلال شركات وصناديق الاستثمار العقاري، و3 تريليونات دولار فقط من خلال التملك المباشر أو غيره (المصدر: تقرير MSCI لسوق العقارات).

حالياً، لا توجد شركات استثمار عقاري مدرجة في مصر، على عكس شعبيتها في البورصات الإقليمية والعالمية. ولأول مرة في السوق المصري، تقدم "بُنيان" استثمارات عقارية وفقاً لأفضل الممارسات العالمية من خلال شركة تشغيل العقارات، مما يوفر شكلاً أكثر مرونة للتعرض للسوق العقارية، دون تحديات الاستثمار والإدارة.